2500万平,2016天津住宅成交捅破天

地产圈没秘密2018-05-31 09:26:27

 

天津房地产2016市场年报


市场综述


一级市场,2016年住宅用地成交共108宗,土地出让金1250亿,建设用地面积821万平米,规划建筑面积1420万平米,成交楼面价8798元/平米。


二级市场,2016年商品住宅,新增供应142082套,供应面积1516万平米,全年成交234264套,成交面积2559万平米,成交均价13662元/平米。


三级市场,2016年二手房成交188751套,成交面积1646万平米,成交均价12354元/平米。


租赁市场,根据我爱我家市场研究,16年全年租赁成交量环比15年微降0.2%,租赁价格上涨2.7%。


PART

1

一级市场

1

---量,回升

2016年成交规划建面1420万㎡,同比2015年增长63%。

2016年土地出让金1250亿元,同比2015年增长150%。

土地市场突破前两年的低迷,基本恢复到2012年的成交水平。


附表1——

2

---价,高溢价增长

2016年全市居住用地,楼面价8798元/㎡,同比2015年增长53%。

2016年居住用地平均溢价率77%,同比2015年增长6倍。


附表2——

楼面价近9千元的水平,作为房价的刚性成本,是房价大幅增长的决定性因素。由此判断,土地出让后,半年到一年面之后的面市期,房价降会迎来新一轮的增涨预期。


3

---势,城市层级分化加剧

城市出现层级化,市区核心地段的土地开发将现高端化,市区新房将不再是普通居民购买力所能承受。城市新兴中间层级将不得不外溢。


附表3——

4

---局,中心升级,南拓北耕

市区高热/土地存量大,储量可观,价格高位盘整

环城南北拉动/南拓北耕,南向外溢更深,北向环内价值突显

远郊后起之秀补位/宝坻逆势而起,静海团泊向1.5居所过渡

滨海囤货/汉沽、生态城、塘沽构成发展轴线    


附表4——

PART

02

二级市场

供应端,2016年新增新房面积1516万㎡,同比2015年增长19%

需求端,2016年成交新房面积2559万㎡,同比2015年增长75%

价格端,2016年新房成交均价13662元/㎡,同比2015年增长16%。


2016年新房市场呈现恐慌性购房,整体市场追涨。市场呈现以下特征:


1-新盘购房难:首开项目一房难求,首开价格虽高,但涨幅预期更高,市场追涨趋利,势不可挡。


2-老盘迎新生:市区的公寓,近郊的大盘,在一趋势里迎来翻身的机遇,成为“去库存”中一股泥石流。


3-买一卖一:在这一轮追涨进程中,改善型客群占据重大比例,出售旧房,以满足购置新房的更高成本,同时追求更高收益。市区的原地升级,以及环城区域的进城购房,是市区追涨的主要力量。


4-外地人来了:积分落户吸引外地人留津置业,环北京外溢客群催热武清,投资客群空降滨海。


5-去库存显著:如政策导向所期,全市范围内的去库存效应显著,各行政区去化率均超120%,去化率超150%的区域12个,超200%的区域4个。


6-市场存量:截至2016年底,全市可售存量1625万㎡,5.4万套。二级市场存量步入新高,2017年,新增项目将于第二季度开始入市,下半年新开盘项目加剧。


17年一季度市场存量不高,管控部门对于价格把控较严格,供应端入市积极性不高,高价地入市节奏将慎之又慎,且需求端观望态度加重,新房市场活跃度将明显下降。17年二季度,新增项目开始入市,下半年新开盘项目加剧。


附表5——

附表6——

附表7——


PART

03

三级市场

2016年,二手房签约成交量188724套,环比2015年增长51%,成交均价12354元/㎡,环比价格涨幅19%。


附表8——


2016年二手房市场的主要特征:

1-学区房

学区房,是中心城区最为坚挺的刚性市场需求。学区房供应,基本以老小区为主,户型面积相对小,供应量有限,且随着学籍年限的落实,供应日趋紧俏。

据我爱我家二手房成交数据显示,学区房单价年末与年初相比涨幅在20-50%;户型方面,50㎡以下的房源比例超过5成,其次为50-80㎡。市中心学区房价格仍以和平区为最高,均价在5-10万之间,其次为河西区,单价集中在4-5万。


2-改善需求

二手房市场的改善需求,以“卖一买一”客户为主,这类客户需求的面积多集中在90-140㎡的二、三室。社区及楼盘选择上,房龄5-10年之间的次新房广泛进入选择视野,物业水平、规划良否成为重要的考量因素。

2016年市场需求较高,房源供不应求,刺激卖方非理性上调挂牌价格与成交价格,次中心区域的二手房同比去年价格涨幅不低于70%。


3-投资需求

今年三级市场的投资需求猛增,出现在第三季度。随着地价跳升,新房价格增长预期强烈,二手房价格首当其冲,不断试探市场的高限。投资客群看重市中心的面粉效应,坚定出手,强势追涨。第四季度,随着限购限贷的接档,二手房市场活跃度有所下滑。


市场预测

1- 一二手房市场进一步打通

一方面,城市化进程带来了地产开发、轨道交通等便利条件,让客户置业维度跨过外环,城市发展拓宽了客户置业选择的维度;

另一方面,二手市场交易走向,与一手房热点板块相辅相成,愈是活跃的热点区域,供应与需求将愈强烈。


2- 2017年的二手房市场将同样进入活跃度的调整期。


3- 市区高端化,一二手价格差缩小;环城市占率提升,次新房供应加大,客户进入程度高。


4- 地价高悬,局地一二手价格倒挂。

二手房在部分区域存在较大优势,包括学区、品牌、装修等都成为溢价的明码,同时二手房的价格更能反映市场意向,地价高高挂起,对房价的推升将更快体现在二手房报价之上。

PART

04

租赁市场

1

---市场特征

1)量稳价升

租赁市场成交量相对上年,保持基本持平,租金价格有3%左右的增幅。


2)公寓租金优势明显

公寓租金对比普宅高出12-18%。具有区位及产品配置相对优势的公寓产品,在租赁市场具备更高的价值回报率。


3)17年供应加大

预计在2017年,市内六区的长线投资客将进入租赁市场,在整体市场预期的相对低迷中,选择继续持有资产,稳定增值之外,将资产进行出租获取收益,从而加大租赁市场的供应。


4)高品质房管迎来发展机遇

随着房地产市场分化,少数企业及少数一二线城市的垄断将加剧,天津市场将进入去库存、微利润的时代,资产管理将成为下一轮房地产市场真正的机会。

2

---租赁产品结构

市区租赁市场份额约占全市的80%,因此以市区为主要租赁研究区域。

物业结构——普通住宅:公寓=93%:7%,公寓的租赁占比约为7%。户型结构,公寓租赁一室比例更高,住宅租赁以两室为主。

3

---租金价格

附表11——

2016年租赁市场成交量环比去年下滑0.2%;年均租金价格环比去年上涨2.7%。

中心城区租赁成交量环比去年下滑48.2%;年均租金价格环比去年上涨4.3%。

其中,普宅租金,

一室租赁价格主力1000-2000元/月;二室租赁价格主力1500-3000元/月;三室租赁价格主力2000-3500元/月。

公寓租金,

一室租赁价格主力1500-3000元/月;二室租赁价格主力2000-3500元/月;三室租赁价格主力3500-4500元/月。

公寓租金价格普遍高于普通住宅。公寓的租赁房源,在地段配套,近地铁的出行等方面有优势,精装加之部分LOFT形式,使得其租金相对更高。

4

---区域分布

附表12——

与15年相比,南开区成交占比波动幅度较大,与去年相比上涨4%;其他各大行政区波动较小。南开区为租赁最活跃的区域,占比为36%;和平区和红桥区占比最低,约为7%。

5

---市区成交热点

嘉陵道商圈】交通便捷 配套完善

交通便利:地铁2号和6号线,丰富的公交线路。

配套齐全:综合型医院和社区卫生院,医疗设施完备;餐饮设施齐全,餐馆和特色美食琳琅满目。


【万兴学府商圈】文化底蕴浓厚 商住两相宜

教育资源丰富,交通便利,地铁1号、3号和6号线分布商圈内;配套多元,分布多家超市和菜市场,百脑汇等专业市场也丰富区域配套,商圈内不乏馨达园等户型较大的小区,为电子产品买卖的提供仓储空间。


【芥园西道商圈】房源总价低  刚需置业首选

位于南开区与红桥区的交界处,商圈内交通便利,超市、菜市场等生活配套一应俱全,与此同时,由于片区内多为建成较早的小户型房源,因此具有总价低、性价比高的特点,适宜首次置业,购房资金压力大且预算有限,但仍希望在市区居住的刚需及投资客户置业。


文章转自天津我爱我家城市集团 市场战略中心

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