不想被北上深的房价透支人生,怎样选择在三四线淘房?

二十一世纪商业评论2018-02-12 17:52:41

卖家报728万,买家从7点砍到夜里11点以745万成交;知乎热门话题《北京的房价是不是正在透支着北京年轻人的创造力和生活品质?》被浏览了1100万次;北京楼市调控今天落地,实施“认房又认贷”,二套房首付比例提至60%……


前有高房价后有严苛管理政策,在一线城市漂泊的年轻人只能到三四线城市淘房吗?


继海南三亚暂停第三套及以上住房贷款,多地又接连发布限购政策。周三,南京、青岛宣布新规,限制非本市户籍居民购买第二套住房。加上此前重庆、杭州、河北涿州、河北涞水县等地的限购政策,两会前后,中国楼市上演新一轮收紧调控大戏。


政策调控源于“买房热”火遍全国的态势。2016下半年,国内20座一二线城市收紧购房政策,严厉打击炒房现象,然而房价仍居高不下。同时,高涨的购房需求快速溢出至周边的三四线城市,配合各地纷纷推行的去库存政策,三四线城市成为楼市新热点,多地出现抢房热潮。


“买房热”的背后也反映了高房价的当前一代人的焦虑。知乎热门话题《北京的房价是不是正在透支着北京年轻人的创造力和生活品质?》被浏览了1100万次。赞同数量最多的答案里,来自中科院或清华的主人公们纷纷选择离开生活多年的城市。面对望不到头的房价,职场新人憧憬着存钱买房,1988年以前出生的“中年男女”则提前迎来了“中年危机”。


知乎上关于房价的帖子


对于不想继续被大城市房价透支人生的北漂们,到三四线城市投资买房似乎成了一条致富捷径,多地也迎来了销售旺季。方正宏观任泽平的研报显示,2017年1-2月调查的34个三四线样本城市中,29个城市的商品房日均成交量同比增速超过20%,其中16个超过50%,3个超过100%。


房价也随之水涨船高,即便在一些去库存任务较重的三四线城市,房价也已开始上涨,幅度约10%左右。伴随着赶末班车和买涨不买跌的从众心理,问题来了:这个时候我该不该跟进呢?



买房的最佳时机是什么时候?


一些销售中介和房产专家会告诉你,趁着窗口关闭之前赶紧入场、以尽可能低的价格拿下一套,从此过上有房有车、人生赢家的幸福生活,眼看房价都快翻番了,搞不好多来两套,一转手就是几十万的回报,这年头哪里还有这样好的投资?


但是,作为地球上大概对房子最有执念的民族,买房对于每个中国家庭都是一件大事,也是最主要的家庭资产。对普通家庭来说,最不能摊上的就是风险,更何况是动辄几十上百万的一套房子。


亘古不变的定律是:房子必须保值,能够抵御长期的价值波动。虽说眼下举国楼市大热,然而当全民都选择投资房地产,并争相寻找接盘侠之时,游戏也就到了快结束的时刻。


所以,当面对周围人集体买房的压力、中介售房小姐热情的介绍和贷款机构给出的优厚条件,该如何分辨一处房产的真实价值,以及能否够抵抗的住变幻莫测的楼市风险呢?


先来看一套业内常用的分析模型——万科的PIE模型。在这个投资评估模型中,P(population)是人口,I(investment)是基础设施投资,E(employment)是就业、产业发展。万科认为,其中最为关键的指标是人口持续净流入,三者缺一不可。万科于2013年1月首次对外公开这一模型工具,并在此后的年报披露中多次强调其对万科规避风险的作用。



简单说,如果一座城市有持续健康的人口增长,有良好的基础设施建设为城市发展赋能,有稳定的地方经济增长和就业增长来源,那么这些地方的资产就是高价值的资产,并在市场出现波动时,具备更高的抗风险能力。


在此基础上,对于普通购房者,合理的利用好一些各地通用的买房时机,也会在牛长熊短、涨个不停的当前房地产市场抓住一些不错的购房机会。比如,在大多数城市,土地拍卖往往是房价的风向标,一旦某处土地被高价拍下,成为当地地王,附近的楼盘也会水涨船高,所以想抓住地王的时机,就要赶在土地拍卖前签约买楼。


此外,关注政府在城市公共配套设施规划和建设方面的动向,也可助买房者一臂之力。地铁、道路、医院、学校等公共配套对房价的重要程度不言而喻。提前了解相关方面进度,不仅可以买的便宜涨得多,更重要的是为入住后的生活带来实实在在的便利。



三四线城市,该择哪一城终老?


万科的PIE模型也印证了业内人士对三四线房地产市场的走向预测。天风证券近期调研结果显示,核心都市圈周边的三四线城市溢出效应较为明显,一旦一二线地产调控政策放宽,资金预计会回流核心城市,未来三四线城市的销售情况会出现分化。住建部部长陈政高在两会期间对媒体表示:“抑制房地产泡沫,防止大起大落。”


显然,多地楼市销量火爆背后存在不小的风险。对于普通购房者,该怎样识别地产市场的泡沫,判断房屋的真实价值,在三四线城市顺利淘到一处好房呢?


先来看人口情况。根据腾讯QQ大数据的《2016全国城市年轻指数报告》,国内三线与四线城市的年轻人口平均净增率分别为1.24%与-2.45%,其中年轻人口净增率最高的三线城市分别是广西柳州、贵州贵阳、浙江金华、湖南常德和江苏盐城。

《2016全国城市年轻指数报告》


相比二线城市年轻人口开始“赶超”一线,三线城市的增长幅度放缓,四线城市则总体仍为负增长。人口从三四线城市向一二线城市流动、三四线人口面临迁入停滞在未来一段时间内仍将是趋势。


另一个看点是政策。国内的房地产价格波动更大程度上源于政策引导。除了前面提到的交通、学校、医院等公共配套设施,密切关注地方政府的产业配套规划方案,能够更早发现价值洼地,购买到优质资产。比如北京周边的河北境内,固安兴建产业园、廊坊规建设新空港经济区,搞好了配套产业,地方未来的经济和就业增长就有了来源。 


再者如广东东莞,由于地处广州和深圳之间,是未来珠三角经济圈“一小时直达珠三角任一城市”交通规划的重要枢纽。并且,深圳等地的一些电子工厂也在最近几年里被迁往东莞及惠州等地,“东莞制造”逐渐发展成为电子产品“世界工厂”。以北上广深为代表的大型城市,仍将在城市化进程中,带动周边城市的房屋增值。


此外,具有旅游及服务产业发展潜能的城市也有着一定的吸引力。海南三亚等地的房地产市场走俏正是这个逻辑,毕竟蓝天白云、海浪椰风对常年饱受雾霾之苦的东北大爷大妈有着致命的吸引力,正好手上有闲钱购置,又赶上各地的去库存政策,投资兼自住可谓不错的选择。



“房子是用来住的,不是用来炒的”


本届两会上,国务院总理李克强在作政府工作报告时提出,坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。


这一基调也明确体现在各地出台的调控政策中,《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》称,“房子是用来住的、不是用来炒的”,调控目的在防止房地产市场出现大起大落。



现实情况是,一二线城市房价居高不下、各地楼盘高开高走仍将是未来很长一段时间内的中国楼市现状。对于大批不想在大城市蜗居的普通购房族,赶在一二线泡沫被完全挤到三四线城市之前,在人生的十字路口选择定居小城市,或许是避免人生被房价透支的一个出路。


然而,想通过三四线城市炒房发家致富,就不要怪泡沫破灭时,因为房子卖不出去、无法变现而被死死套牢了。与其让房子套在手里,苦苦期待房子增值,远不如投资自己,让自己“增值”来的有用。财务投资也好,社会资本投资也罢,任何时候,投资自己都是最正确、最安全的选择。


排版/何钰真

如需转载,请后台回复“转载”,了解须知


本期编辑:陈晓平

联系作者:[email protected]


关注21商评君,每天懂点新商业!

Copyright © 三星电子产品维修社@2017